Реструктуризація vs продаж застави: досвід кейсу Gulliver

Останнім часом у ЗМІ часто згадують Віктора Поліщука - кінцевого бенефіціара компанії, що володіє офісним центром Gulliver у центрі столиці.

Цей позичальник давно, ще у 2006 році отримав для будівництва цього офісно-торговельного центру кредит у державних банках (до речі, на момент отримання кредиту компанія, що отримала кредит, мала інших власників).

Звинувачення проти фігуранта статей висуваються різноманітні, і їх аналіз не є предметом цієї колонки.
Дістається й державним банкам, які, на думку ЗМІ, встановили цьому позичальнику аномально низьку ставку в процесі реструктуризації.

Також ці автори пишуть, що менеджмент державних банків просто закрив очі на майже річне невиконання позичальником фінансових зобов"язань після початку повномасштабного вторгнення і не застосував жодних штрафних санкцій, хоча мав такі інструменти.
Ось саме ці моменти доцільно, на мою думку, прокоментувати.
Як вже зазначалося, кредит був виданий в 2006 році, при цьому практично повністю він був отриманий в іноземній валюті.
Це і стало ключовою проблемою цього кредиту.
Ситуація цього боржника нічим кардинально не відрізняється від тисяч і тисяч інших проблемних боргів у банках США, Європи та всього світу, які видавали ризиковані кредити попри можливі економічні ризики ринку нерухомості.

В нульових такі кредити брали всі - як компанії, так і громадяни.
Валютна стабільність, як вважалось тоді, - це надовго, а нерухомість постійно зростатиме в ціні.
Два хибних припущення, що призвели до катастрофи.

Кризи 2008 та 2014 років завдали непоправного удару бізнесу, що кредитувався у валюті.
Окрім значного підвищення обов"язкових платежів у перерахунку на гривню, впав попит - люди стали біднішими.

Як працює фінансова реструктуризація під час воєнного стану Половина кредитного портфеля банків перейшла в статус проблемної заборгованості, відбулась величезна кількість банкрутств.
При цьому законодавець фактично заморозив на тривалий час питання для фізосіб (заборонивши примусово відчужувати їхню житлову нерухомість, а потім дозволивши часткове прощення таких боргів).

Бізнесу та банкам було запропоновано вирішувати проблеми за допомогою закону про фінансову реструктуризацію.

Після кризи 2014 року, коли борг зріс багатократно через девальвацію гривні, боржник не зміг виконувати умови договору в повному обсязі.
Проблеми посилились під час пандемії, адже магазини та офіси в той час працювали в обмеженому режимі.

Кредит було реструктуризовано в 2020 році (про що згадується в журналістських розслідуваннях) відповідно до закону "Про фінансову реструктуризацію".

Нагадаю, що цей закон був розроблений за ініціативи МВФ, участь у його розробці брали представники ЄБРР та Світового банку і за основу були взяті найкращі світові практики.
Він розроблявся саме для пом"якшення вимог до боржників (у частині ставок, строків повернення кредиту, навіть часткового прощення боргів тощо) у зв"язку із фінансовими труднощами.

Щоб процес реструктуризації відбувся без зловживань, закон передбачає спеціальні запобіжники.
Один з них - участь у процесі реструктуризації сторонніх незалежних експертів.
В цьому кейсі були залучені компанії зі світовим імʼям - Rothschild, KPMG та інші.

Нові відсоткові ставки та термін кредитування взято не "зі стелі" - вони були предметом ретельних розрахунків.
В основі - грошовий потік бізнесу (наявний та прогнозований).
Також експерти визначили, скільки з цього потоку позичальник може спрямувати на обслуговування боргу, адже приміщення торговельно-офісного центру потрібно підтримувати в робочому стані, і це витрати.

Показники терміну та ставки є взаємозалежними - логіка полягає в тому, щоб ці параметри не вбили бізнес, а дали йому можливість надалі працювати й погасити весь борг.
Головна мета - забезпечити в цих непростих умовах максимальну економічну вигоду саме для банків-кредиторів.

Згадана у ЗМІ нова ставка за кредитом після реструктуризації (3,68%) є не аномально низькою (як писали деякі ЗМІ), а максимально можливою, враховуючи неймовірний обсяг боргу, яка приблизно втричі перевищує ринкову вартість будівлі, що передана в заставу по кредиту, станом на 2020 рік.

Це ж стосується й нового терміну угоди, адже в коротші строки сплатити весь борг було просто нереально.
Все це було підтверджено розрахунками і висновками згаданих міжнародних експертів.

До речі, компанія Rothschild навіть пропонувала кредиторам розглянути сценарій прощення частини боргу відповідно до західних практик, настільки сума боргу була незіставною з бізнес-можливостями торговельно-офісного центру.
Однак на це банки-кредитори не погодились.

Під час реструктуризації договірна база була приведена до вимог чинного законодавства, що посилило позицію банків, а також, як вже згадувалося в ЗМІ, була оформлена персональна порука бенефіціара за українським правом та за правом Англії (з нормою про вирішення спорів у Лондонському арбітражному суді).

Також під час реструктуризації частина кредиту була переведена в гривню.
На жаль на той момент валютна позиція банків не дозволяла здійснити повну конвертацію боргу в національну валюту, тому наразі приблизно половина боргу все ще залишається номінованою в іноземній валюті і банки не можуть здійснити конвертацію через наявні обмеження, встановлені нормативно-правовими актами, які діють у період воєнного стану.
Умови реструктуризації було затверджено наглядовими радами двох державних банків, що були створені в рамках реформи корпоративного управління.
В кожній наглядовій раді більшість становили незалежні директори, міжнародні фінансисти з бездоганною репутацією.

Рішення банків було схвалено робочою групою по проблемних кредитах Ради фінансової стабільності, до складу якої входять керівники НБУ, різних фінансових відомств та міжнародні експерти.

На її засіданнях були присутні також представники правоохоронних структур.
План реструктуризації повністю відповідав вимогам згаданого закону в частині ставок, строків сплати тощо.

З моменту укладення плану фінансової реструктуризації позичальник дотримувався умов реструктуризації аж до початку 2022 року.
Початок повномасштабної війни негативно вплинув на всіх позичальників всіх банків (від фізичних осіб, до великих корпоративних клієнтів).

В цей період практично всі банки України надавали своїм клієнтам кредитні канікули, а далі відбувався поступовий процес відновлення платежів в рахунок обслуговування кредитів.
Той факт, що об"єкт розташований в центрі міста, не врятував його на початку широкомасштабної війни від падіння виручки.

Надходження коштів впало в 20 разів, офісна частина стояла пустою, а в торговельній працював продуктовий супермаркет і аптека.
При цьому об"єкт потрібно було продовжувати утримувати, тобто нести витрати які в перші місяці великої війни перевищували надходження.

На час воєнного стану та на 30-денний період після його припинення або скасування згідно законодавства всіх позичальників, як юридичних, так і фізичних осіб, звільнено від будь-якої відповідальності за невчасне обслуговування боргу, включаючи штрафи, пені, інфляційні втрати, за прострочення повернення кредиту та/або сплати процентів.
Відповідно до нормативно-правових активів, які регулюють процес роботи банків з проблемною заборгованістю, вибір інструменту врегулювання з будь-яким позичальником, має відбуватися шляхом порівняння чистого грошового потоку, який дає банку конкретний інструмент врегулювання.

Відповідно банк має обрати ту стратегію, яка забезпечує банку більший грошовий потік від реалізації сценарію.
Як і в більшості подібних випадків, домовленість щодо реструктуризації є кращим з усіх можливих виходів із дуже поганої ситуації, що склалася.

Цей боржник не мав та не має жодних привілеїв серед багатьох проблемних боржників, яких, на жаль, все ще дуже багато в державних банках (такий вже наш спадок з минулих криз).
Усі економічні розрахунки вказували та вказують на те, що інструменти примусового стягнення боргу є вдвічі або втричі менш вигідними для банків-кредиторів.
Процес стягнення застави тривалий, він зазвичай призводить до припинення всіх платежів на користь банку та негативно впливає на сам бізнес.

Попит на проблемні кредити, особливо такі великі, зараз вкрай низький.
Крім того, повномасштабна війна значно зменшила вартість нерухомості, інвестори зважають на воєнні ризики та економічні перспективи.
Отже, якщо продамо заставу чи кредит, ми в найкращому випадку зможемо отримати лише чверть від наявного боргу.

Що відбувається зараз і яким ми бачимо вихід із ситуації, що склалася? Одночасно з поступовим відновленням бізнес-активності, з минулого року позичальник повернувся до обслуговування боргу в економічній логіці досягнутої угоди з реструктуризації.

Якщо не відбудеться кардинальних потрясінь у державі, з початку наступного року позичальник зможе повністю відновити обслуговування кредиту.
Оптимізму додає свіжа новина - повернення до України роздрібного гіганта Inditex (бутики Zara, Massimo Dutti тощо).

Очікується також, що протягом наступних трьох років боржнику буде цілком по силах сплатити частину боргу, яку він не зміг виплатити на початковому етапі війни, коли всім було не до візитів у торговельні центри, а офіси закрились.
Ми вимагаємо повернення і цієї частини боргу.
Кейс ретельно контролюється наглядовою радою Ощадбанку та є предметом нагляду з боку Ради фінансової стабільності.

Якщо регулятор з часом скасує норму стосовно неможливості переведення боргу з валюти в гривню, і дозволить цей інструмент принаймні для боржників, які перебувають у критичному фінансовому стані - це буде важливим кроком для загальної стабілізації ситуації з поверненням цього, а також інших подібних боргів в іноземній валюті.

Ще раз хочу наголосити, що і зараз, і в майбутньому Ощад при ухваленні рішень по подібних складних кейсах завжди орієнтуватиметься виключно на інтереси державного банку, визначені економічною доцільністю.
Ми добре розуміємо, що нині державна скарбниця потребує від нас податків та дивідендів як ніколи до цього.